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29 de Outubro de 2020

O Condômino inadimplente e a proibição do uso das áreas comuns (salão de festas, churrasqueira, academia e etc.)

Rogerio Santos, Advogado
Publicado por Rogerio Santos
mês passado

Fixar residência em um condomínio edilício, é automática e implícita a adesão às suas normas internas, a que se submetem todos para a manutenção da higidez das relações de vizinhança, ou seja, morar em condomínio requer uma grande tolerância em relação aos vizinhos e importa uma limitação ao direito de propriedade.

Nesse passo, a convivência nesse ambiente especial tem muitas peculiaridades, visto que a harmonia exige espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos.

O "microssistema condominial" - convenção de condomínio, regimento interno, regulamentos, entre outras regras internas - tem como objetivo precípuo definir tanto as normas de regência para a organização e a administração do condomínio como o norte a guiar os condôminos em seus direitos e deveres (artigos 1.335 e 1.336, do Código Civil), conforme palavras do i. Gustavo Tepedino, deve-se levar em consideração que, in verbis:

(...) por se tratar de ato de autonomia da vontade, a convenção poderá abranger também outras estipulações, que servirão para preencher as lacunas da lei e para melhor adaptar as regras legais às necessidades peculiares do condomínio em concreto.(TEPEDINO, Gustavo. Código Civil interpretado conforme a Constituição da República. Vol. III, Rio de Janeiro: Renovar, 2011, p. 687).

Diante disso, a lei prevê que é dever do condômino a contribuição para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, conforme art. 1.336, inciso I, do Código Civil.

Para tanto, não havendo o pagamento da contribuição condominial, poderá o condomínio realizar a cobrança deste condomínio, em juízo, conforme dispõe a lei e a Convenção de condomínio.

Assim, o Código Civil em vigor autoriza a imposição de penalidades ao condômino que não cumpre com os seus deveres perante o condomínio, conforme o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

Entretanto, alguns condomínios ainda optaram por restringir o condômino inadimplente de utilizar as áreas comuns como: elevadores, piscina, churrasqueiras, academias e etc., como medida para forçar o condômino inadimplente a realizar o pagamento da contribuição condominial.

Neste ponto, reside a principal controvérsia em exame: se, no âmbito da discricionariedade do condomínio em impor sanções, pode a convenção prever a proibição do uso de determinadas áreas comuns, pelo condômino inadimplente.

Diante disso, alguns condôminos se sentiram prejudicados diante da vedação da utilização das áreas comuns, pois muitas são expostos a situação constrangedora e por isso decidiram buscar seus direitos junto ao Poder Judiciário.

Veja-se que para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o Código Civil impõe ao condômino inadimplente severas sanções de ordem pecuniária, na medida de sua recalcitrância.

Assim, o condômino inadimplente ficará automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito, conforme previsto no § 1º, art. 1.336, do Código Civil.

Ainda, outra medida restritiva imposta pela lei é o direito de voto em assembleia, do devedor nas decisões relativas aos interesses do condomínio, que poderá ser restringido caso o condômino não esteja em dia com suas obrigações condominiais, neste sentido art. 1335, inciso III, do Código Civil.

Por este motivo, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Não há dúvidas de que a inadimplência gera prejuízos ao condomínio, mas o próprio Código Civil estabeleceu meios legais e rigorosos para a cobrança de dívidas, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores.

Além do mais, sem prejuízo dos juros e multa previstos no art. 1.336, § 1º, do Código Civil, em havendo a deliberada reiteração do comportamento faltoso, instaurando-se permanente situação de inadimplência, o Código Civil estabelece a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, conforme será visto em tópico a seguir.

Vale frisar que a multa prevista no § 1º do art. 1.336, do Código Civil detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório.

O e. Superior Tribunal de Justiça já se manifestou contrário a suspensão do uso das áreas comuns pelo condômino inadimplente, conforme decisão de lavra da Min. Relatora Nancy Andrighi, no julgamento do REsp nº 1401815/ES, in verbis:

(...) O inadimplemento de taxas condominiais não autoriza a suspensão, por determinação da assembleia geral de condôminos, quanto ao uso de serviços essenciais, em clara afronta ao direito de propriedade e sua função social e à dignidade da pessoa humana, em detrimento da utilização de meios expressamente previstos em lei para a cobrança da dívida condominial.

A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum, seja qual for a sua destinação, por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade. Ainda, muitas vezes, expõe o condômino, violando o princípio da dignidade da pessoa humana.

Neste sentido foi o julgamento do AgInt nos EDcl no AREsp nº 1220353/SP, a Relatora Ministra Maria Isabel Galloti, da 4ª turma, citou trecho do voto do Min. Marco Aurélio Vellizze, in verbis:

"A vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, independentemente de sua destinação (se de uso essencial, recreativo, social, lazer, etc), com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana" (REsp 1564030/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/8/2016, DJe 19/8/2016). (...) (AgInt nos EDcl no AREsp 1220353/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 05/02/2019, DJe 12/02/2019)

Aliás, a falta de pagamento das contribuições condominiais permitirá o ajuizamento da execução extrajudicial e, poderá ensejar a perda do imóvel, visto que não se aplica a exceção de impenhorabilidade do bem de família, conforme dispõe a Lei nº 8.009/90, mas não a suspensão da utilização da área comum, conforme consignado na recente decisao em 28 de maio de 2019, do Ministro Relator Luis Felipe Salomão, no julgamento do REsp nº 1.699.022-SP.

Além disso, outras medidas judiciais poderão ser realizadas, como a inclusão do nome do devedor em órgãos de proteção ao crédito, penhora nas contas do devedor, dentre outras alternativas trazidas pela lei processual.

Portanto, a inadimplência no condomínio deve ser combatida utilizando os meios legais cabíveis, ou seja, a adequada cobrança extrajudicial ou judicial do condômino, pois não é razoável limitar o condômino inadimplente de utilizar as áreas comuns do condomínio, isso poderá expor o condômino a situação vexatória, inclusive, poderá ensejar reparação de caráter moral ao condômino constrangido.

Rogério Santos é advogado especialista em Direito imobiliários e condominial.

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